通俗易懂的講法就就先不涉及開(kāi)發(fā)商，我用生活中的例子來(lái)和網(wǎng)友講講為什么會(huì)發(fā)生這樣的事情。例子中某些政策可能和現(xiàn)實(shí)情況不同，比如限購(gòu)、限貸政策，但不影響對(duì)問(wèn)題的把握和理解。

1.小張夫婦一年工資收入15萬(wàn)元，除去家庭的日常開(kāi)銷后能省下10萬(wàn)元。

小張夫婦決定用存款投資，于是在老家四線城市買了房。房子成交價(jià)為40萬(wàn)元，其中首付10萬(wàn)元、貸款30萬(wàn)元，貸款期限為20年。

小張夫婦：擁有一套40萬(wàn)元市值的房子(資產(chǎn))，欠了30萬(wàn)元房貸(負(fù)債)。

2.小張夫婦第二年采取相同的方式又在四線城市買了一套房。

小張夫婦：擁有兩套房子，市值80萬(wàn)元的欠了60萬(wàn)元房貸(負(fù)債)。

我們假設(shè)小張夫婦一共這么操作了5回，使得夫婦倆名下有5套房子和150萬(wàn)元房貸。

小張服務(wù)家庭的資產(chǎn)負(fù)債情況為：20萬(wàn)元存款、5套房子和150萬(wàn)元房貸。

3.150萬(wàn)元房貸并不是一次性要還完的，而是可以分20年慢慢還。這使得小張夫婦雖然經(jīng)濟(jì)比較緊張但月供還是可以通過(guò)自己的工資、父母的工資以及房租收入勉強(qiáng)應(yīng)付。

日子雖然過(guò)得比較苦，但小張夫婦希望未來(lái)房?jī)r(jià)上漲后全部賣掉，這樣就可以賺到巨額差價(jià)，通過(guò)投資房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由。

4.問(wèn)題來(lái)了。

銀行發(fā)現(xiàn)小張夫婦貸款資料作假，要求小張夫婦一年內(nèi)把所有的貸款還清。

小張夫婦現(xiàn)在的情況是名下有5套房子和20萬(wàn)元存款，還了幾年房貸后欠款本金還有130萬(wàn)元，同時(shí)小張夫婦一年的收入依然為15萬(wàn)元。

大家看出來(lái)了嗎？小張夫婦資產(chǎn)很多，但沒(méi)有現(xiàn)金流還款了。這是因?yàn)?0年的債務(wù)被要求一年內(nèi)一下子全部還完。小張夫婦一年內(nèi)能夠擁有用來(lái)還債的現(xiàn)金只有一年15萬(wàn)元收入加上20萬(wàn)元存款共計(jì)35萬(wàn)元面對(duì)130萬(wàn)元的本金有95萬(wàn)元的資金缺口。即使小張夫婦問(wèn)親朋好友借錢(qián)也湊不齊。

5.小張夫婦可以賣房(資產(chǎn))套現(xiàn)還債。

沒(méi)錯(cuò)，確實(shí)可以。但是國(guó)家調(diào)控樓市，房產(chǎn)市場(chǎng)交易量大幅下降。尤其是四線城市，剛需本來(lái)就少，房子有價(jià)無(wú)市、沒(méi)人買。另外，小張夫婦也不太愿意降價(jià)太多出售房子。

債務(wù)問(wèn)題進(jìn)入死循環(huán)。

6.我們?cè)偕钊胍徊教接憽?/p>

小張夫婦的5套房子均是首付10萬(wàn)元、貸款30萬(wàn)元買來(lái)的。我們假設(shè)其中的4套房子首付都是向親戚朋友借來(lái)的。那么對(duì)于小張夫婦來(lái)說(shuō)，負(fù)債變成了150萬(wàn)元長(zhǎng)期借款(后來(lái)也變成了短期)和40萬(wàn)元短期借款。

這40萬(wàn)元向親戚朋友借的錢(qián)本來(lái)就得一年內(nèi)還清。其實(shí)原本小張夫婦也還不了，但有辦法。那時(shí)可以繼續(xù)向其他銀行申請(qǐng)消費(fèi)貸啊，夫妻兩人各開(kāi)一張20萬(wàn)元的消費(fèi)貸，40萬(wàn)元套現(xiàn)出來(lái)后還給親戚朋友就行了。

當(dāng)然消費(fèi)貸也是短期負(fù)債，一年后要還。到了那個(gè)時(shí)候，小張夫婦再問(wèn)親戚朋友借40萬(wàn)元把消費(fèi)貸還上。然后再一次借消費(fèi)貸，等審批下來(lái)(審批一般用不了幾天)拿到錢(qián)后又能立馬還上親戚朋友的錢(qián)。這樣一來(lái)，新的消費(fèi)貸的還款日子為一年后了。反反復(fù)復(fù)操作將原來(lái)的短期負(fù)債變成了長(zhǎng)期負(fù)債，這叫短債常借、也可以叫借新還舊。

7.不過(guò)，小張夫婦貸款資料造假導(dǎo)致消費(fèi)貸也借不出了。這下欠親戚朋友的40萬(wàn)元也遇到了問(wèn)題。根源是無(wú)法再?gòu)你y行借到新的錢(qián)了。

8.恒大的問(wèn)題復(fù)雜的多得多，但本質(zhì)是一樣的。恒大有資產(chǎn)，但資產(chǎn)不一定是現(xiàn)金，事實(shí)上恒大現(xiàn)金不多，資產(chǎn)的形式主要是房子、也就是待售存貨。

銀行信貸政策由于國(guó)家規(guī)定發(fā)生了改變，恒大借不到新錢(qián)了，得一年內(nèi)歸還大量欠款。同時(shí)，樓市調(diào)控使得恒大賣不動(dòng)房子、現(xiàn)金回籠出現(xiàn)了問(wèn)題。

這樣講算是通俗易懂了吧？再看不懂我也沒(méi)法子了。