劃重點(diǎn)!

01、誰(shuí)也無(wú)法判斷將來(lái)；

02、房地產(chǎn)市場(chǎng)絕對(duì)不存在大幅上漲或者大幅下跌的可能性；

03、都是在波動(dòng)里面，在波動(dòng)向上。

基于此，2018年，咱們方向基本上可以定調(diào)為：可以TZ，但已不是雞犬升天的年代。所以，有限的資金，怎么買?

之前我寫(xiě)的深圳無(wú)房票，買啥好——公寓、小產(chǎn)還是臨深？有大咖提出異議，校長(zhǎng)貔貅就 過(guò)我說(shuō)：“只要有房不問(wèn)大小。”我想了想，有道理，買房應(yīng)該不拘泥，有大概率，但“傷雞”中也可能存在商機(jī)。

年后，趁時(shí)間寬裕，我前前后后跑了十幾個(gè)樓盤(pán)，有商品，有小產(chǎn)，有公寓，有住宅，還有別墅。范圍在深圳、臨深。雖然每次都累趴，但感悟頗深。

首先，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)。應(yīng)一個(gè)粉絲朋友的邀請(qǐng)，我在寶安看了四個(gè)小產(chǎn)權(quán)樓盤(pán)。

樓盤(pán)1：寶安固戌雅*苑。地處寶安大道路邊，兩獨(dú)棟，周邊商業(yè)配套一般，也沒(méi)有地鐵口，但朋友說(shuō)，價(jià)格便宜。先看了其中一棟的三房，120+平，通風(fēng)采光尚可，但戶型奇特，存在鉆石角，墻邊有明顯的漏水痕跡。中介小哥說(shuō)是開(kāi)發(fā)商保留房，單價(jià)在1.7-1.8左右，過(guò)戶費(fèi)用低；

再看了另一棟的兩房，90+平，二手，樓層低采光極差且正對(duì)一工廠，直線距離不超過(guò)5米。“工廠會(huì)有空氣污染嗎？”我問(wèn)小哥，小哥有點(diǎn)吱唔說(shuō)，“應(yīng)該是沒(méi)有吧。”

​樓盤(pán)2：同地段*樂(lè)苑。一路之隔。如果我沒(méi)猜錯(cuò)，應(yīng)該跟樓盤(pán)1是同一開(kāi)發(fā)商。戶型沒(méi)有驚喜，普遍感覺(jué)面積跟今天的天氣一樣：很有水分！等業(yè)主的間隙，我們站在院子里跟中介了解情況，聊到二手過(guò)戶費(fèi)，中介答：村委收5個(gè)點(diǎn)。大驚問(wèn)為什么？答：也沒(méi)有什么理由，反正我們一直這么收。正說(shuō)著，突覺(jué)空氣中有一股難聞的味道，回頭一看，原來(lái)此樓盤(pán)中間還夾著一家電子工廠。果斷拉了朋友離開(kāi)。​

樓盤(pán)3：寶安西鄉(xiāng)的共*華庭。地段尚可，離地鐵口約十幾分鐘路程。還沒(méi)下車，首先映入眼簾的是一排排爛尾別墅，滴滴司機(jī)說(shuō)：“唉，這么好的房子，可惜，爛尾十幾年了！”進(jìn)去一看，果然，一排排別墅，荒蕪得有些觸目驚心。畢竟，這么好的地段，門(mén)外就是車來(lái)人往！問(wèn)接待的保安大哥，說(shuō)：原村民房，建筑質(zhì)量不行，建不下去，就這么空著了！。。。。。。好吧，很明顯，這理由只能聽(tīng)聽(tīng)。問(wèn)以后怎么辦？答：建商品房！（會(huì)建多久？想象一下，很多年家門(mén)口都會(huì)是個(gè)大工地！）​

樓盤(pán)4：同在西鄉(xiāng)的*業(yè)*苑。樓盤(pán)比較新，地段是無(wú)可挑剔：在匯一城天虹后面，享受著匯一城的全部配套，地鐵口也近在咫尺。稍遺憾的是旁邊就有一條水溝，流著污水，巨臭！（地處鬧市，此臭水溝目前最大的好處就是：幫你壓低房?jī)r(jià)！要相信政府肯定會(huì)處理好）。然后看房，太驚喜！82+平居然有方正三房，65+平的兩房也是方正通透。單價(jià)雖然看起來(lái)偏高，但總價(jià)三房仍便宜過(guò)前三個(gè)樓盤(pán)。

小產(chǎn)權(quán)樓盤(pán)綜合看，品質(zhì)跟商品房還是有很大差距：樓間距非常密；非常不講究，工廠都可以穿插其中；都看到墻壁漏水發(fā)霉的現(xiàn)象；面積、過(guò)戶費(fèi)可以“隨心所欲”，一不留神，就可能入坑。​

前段時(shí)間廣州花都出臺(tái)相關(guān)小產(chǎn)權(quán)拆遷不賠不補(bǔ)的政策，那么，深圳小產(chǎn)權(quán)政策是否會(huì)跟進(jìn)？希拉姐跟相關(guān)人士了解了一下，給的建議是：不敢說(shuō)一定會(huì)跟進(jìn)，但可以很負(fù)責(zé)任地告訴你，小產(chǎn)權(quán)政策會(huì)越來(lái)越緊！大趨勢(shì)是決不放松。

再分析朋友的情況：剛從內(nèi)地過(guò)來(lái)，無(wú)購(gòu)房指標(biāo)，七十歲的老母親一起看的房，老人家堅(jiān)持不肯貸款。朋友也不年輕了，供款能力有限。手上資金250萬(wàn)左右，只求可以盡早自住，TZ收益放在第二位。

所以最后還是建議朋友：試著看看公寓，如果沒(méi)有合適的，那就買樓盤(pán)4三房或朝南兩房均可，根據(jù)自己的資金和需求。

昨天朋友發(fā)來(lái)微信說(shuō)，已經(jīng)簽了樓盤(pán)4的三房，此房租金能到4500-5000元。好吧，從租金收益比來(lái)看，還算不錯(cuò)。小產(chǎn)權(quán)的投資價(jià)值在于，總有需要它的人群，所以真不能簡(jiǎn)單粗暴地說(shuō)：不要！​

​​再說(shuō)說(shuō)公寓。

年前朋友定了龍華某公寓樓盤(pán)，然后電話我說(shuō)：姐，我定了兩套小復(fù)式，打算打通自住。

基于我自己長(zhǎng)期回避公寓+辦公等商業(yè)的原則，我第一反應(yīng)是反對(duì)。朋友無(wú)奈說(shuō)，第一，我沒(méi)指標(biāo)；第二，這個(gè)地段非常好；第三，價(jià)格便宜；同地段同品質(zhì)樓盤(pán)，價(jià)格是住宅的2/3，公寓的3/4。（朋友買的是寫(xiě)字樓性質(zhì)的。）

好吧，姐向來(lái)認(rèn)真負(fù)責(zé)，于是又屁顛屁顛過(guò)去看了。不得不說(shuō)，樓盤(pán)品質(zhì)、商業(yè)配套，未來(lái)發(fā)展都非常好，又在地鐵口。除了房產(chǎn)證上寫(xiě)的是“寫(xiě)字樓”而不是“住宅”，其它都很完美。

​但我還是表現(xiàn)出猶豫，畢竟硬傷在那：沒(méi)有煤氣，六梯十幾戶，水電管理費(fèi)巨貴，沒(méi)有學(xué)位，可能會(huì)辦公自住混雜。

但朋友很淡定，表示自己都想好了，該樓盤(pán)很多都是自己所要的，包括首付，月供都能接受，而缺點(diǎn)又能克服。甚至寫(xiě)了個(gè)word文檔，洋洋灑灑說(shuō)明了自己為什么要買，以及可能碰到的最好以及最壞結(jié)果。

我看完默默放棄反對(duì)，說(shuō)：適合你的就是最好的，既然都想好了，那就沒(méi)什么好猶豫的。再說(shuō)了，就一套房而已，不滿意還可以換哈，也不是什么一輩子的大事兒。

​今天突然想起自己唯一預(yù)訂過(guò)但沒(méi)買成的一套公寓，搜了一下價(jià)格，大跌眼鏡：