原標(biāo)題：央行房貸利率新政：利息會漲？會影響房價？另外還有重磅！房產(chǎn)過戶給近親屬不征收個人所得稅！

中國人民銀行近日發(fā)布公告：從10月8日起，新發(fā)放的個人住房貸款，定價基準(zhǔn)從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為LPR，也就是貸款基礎(chǔ)利率。公告明確，首套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點(diǎn)。

新消息一出，不少網(wǎng)友紛紛表示

“專業(yè)術(shù)語太強(qiáng)，看不懂！”

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那么，個人住房貸款利率日后將如何定價？

這項(xiàng)改革將給居民家庭帶來哪些影響呢？

房貸利率政策為何調(diào)整？

央行為了解決“融資貴”難題，最近搞了新的貸款市場報價利率(LPR)，推動降低貸款實(shí)際利率。

新LPR的報價方式改為按照公開市場操作利率(主要是1年期中期借貸便利利率)加點(diǎn)形成；報價頻率改為每月報價一次，每月20日公布。

并且，在原有的1年期一個期限品種基礎(chǔ)上，增加5年期以上的期限品種，為銀行發(fā)放住房抵押貸款等長期貸款的利率定價提供參考。

即，央行改革完善LPR形成機(jī)制后，個人住房貸款定價基準(zhǔn)也需從以前采用貸款基準(zhǔn)利率的方式轉(zhuǎn)換為LPR。

房貸利率以后如何定價？

之前，房貸利率定價是采取基準(zhǔn)利率上下浮動的方式。

2015年10月24日至今，房貸的貸款基準(zhǔn)利率是：一至五年(含五年)期限的為，五年以上期限的為。由于絕大多數(shù)房貸期限都是五年以上，成為民眾所熟悉的買房貸款基準(zhǔn)利率。

未來，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率將以最近一個月相應(yīng)期限的LPR為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計(jì)算形成。每筆貸款具體的加點(diǎn)數(shù)值由貸款銀行按照全國和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險狀況，在發(fā)放貸款時與借款人協(xié)商約定。加點(diǎn)數(shù)值一旦確定，整個合同期限內(nèi)都固定不變。

如，最近一個月(8月20日)的5年期以上LPR為，如果銀行給你的房貸利率是，那就是加了59基點(diǎn)，在LPR的基準(zhǔn)上浮12%。

未來房貸利率不再有折扣價？

2013年7月20日起，央行取消了金融機(jī)構(gòu)貸款利率倍的下限，但個人住房貸款利率浮動區(qū)間暫不作調(diào)整。

即，為何以前我們會聽到“房貸利率可打7折”，只不過隨著樓市調(diào)控政策和信貸政策的變化，近年一般首套房貸利率不低于基準(zhǔn)利率的9折。

按新的定價方式，以后就不會有房貸利率可打折的現(xiàn)象了。

根據(jù)新政，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點(diǎn)。

調(diào)整后最低利率提高還是下降了？

根據(jù)上述規(guī)則，按最近一個月(8月20日)LPR計(jì)算，10月8日后新發(fā)放的住房個貸，首套房的利率不低于，二套房不低于。

融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦表示，此前按照顯性或者隱形規(guī)定，一般首套房貸利率不低于基準(zhǔn)利率的9折，二套房一般不低于基準(zhǔn)利率的倍，由此計(jì)算出來的數(shù)值分別為和。

“簡單對比這兩組數(shù)值，可發(fā)現(xiàn)首套房貸最低利率將由上升到，二套房貸最低利率貸將由上升為。”

實(shí)際房貸利率會下降還是上升？

這個問題上，央行明確定調(diào)，“新發(fā)放個人住房貸款利率與當(dāng)前我國個人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。”“與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。”

目前大部分銀行執(zhí)行的實(shí)際利率是首套房貸基準(zhǔn)上浮10%-20%，二套房貸上浮20%-30%。

融360大數(shù)據(jù)研究院統(tǒng)計(jì)并監(jiān)測的35個城市房貸市場數(shù)據(jù)顯示，2019年7月，全國首套房貸款平均利率為，二套房貸款平均利率為。高于現(xiàn)行房貸基準(zhǔn)利率，也高于即將實(shí)施的利率下限。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，新機(jī)制下，存量和增加房貸利率都基本沒有變化。目前看大部分城市的房貸利率、放款周期基本平穩(wěn)，有輕微波動，但主流是平穩(wěn)。

“新的個人住房貸款利率得以保持穩(wěn)定，既不下降，也不會明顯增加利息負(fù)擔(dān)。”交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健表示，因?yàn)樾聶C(jī)制下新發(fā)放個人住房貸款利率基本不變；央行各地分支行會結(jié)合各地情況，規(guī)定加點(diǎn)下限。

從房貸利率市場未來走勢看，李萬賦表示，“預(yù)計(jì)執(zhí)行利率短期內(nèi)很難出現(xiàn)顯著的、普遍性下降。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，從下半年的情況看，考慮到樓市政策依然從緊，實(shí)際上具體的房貸利率只會上調(diào)，而不會下調(diào)。融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從數(shù)據(jù)上看，全國房貸利率水平在下半年進(jìn)入反彈階段。

哪些人買房的利息會增加？

首套房商貸利率在目前基準(zhǔn)利率下本來可享受打折的潛在買房人。

據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)，在首套房方面執(zhí)行首套房貸9折乃至折的城市已經(jīng)非常之少，7月份只有上海的首套利率為，低于。35城的平均首套利率為，顯著高于。

即，首套房貸利率有折扣地區(qū)的一些潛在購房人的利率將上升，如上海；而利率原有上浮較大的地區(qū)，利率很有可能不變，如蘇州。7月份蘇州首套房貸利率為，為全國房貸利率水平最高的城市。

“從短期的實(shí)際利率水平來看，新政僅會對極少數(shù)最優(yōu)質(zhì)的客戶產(chǎn)生輕微影響，對絕大部分購房人來說，影響不大。”李萬賦說，如果10月8日之后的LPR大致維持目前的水準(zhǔn)，那么理論上來講，最優(yōu)質(zhì)的新發(fā)放房貸借款客戶的購房成本將有所上升。

公積金貸款買房的利率調(diào)整嗎？

根據(jù)央行公告，商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點(diǎn)。公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

在分析人士看來，這保障了首套房的剛需置業(yè)需求，體現(xiàn)落實(shí)“房住不炒”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機(jī)制的政策導(dǎo)向。

目前的公積金貸款利率是2015年10月24日調(diào)整并實(shí)施的，五年以上公積金貸款利率，五年及以下公積金貸款利率為，全國都一樣。

對于居民家庭有什么影響？

公告主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。

定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為）；

二套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點(diǎn)（按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為），與當(dāng)前我國個人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。

同時，人民銀行分支機(jī)構(gòu)將指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制及時確定當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

公積金貸款買房的利率調(diào)整嗎？

根據(jù)央行公告，商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點(diǎn)。公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

在分析人士看來，這保障了首套房的剛需置業(yè)需求，體現(xiàn)落實(shí)“房住不炒”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機(jī)制的政策導(dǎo)向。

目前的公積金貸款利率是2015年10月24日調(diào)整并實(shí)施的，五年以上公積金貸款利率，五年及以下公積金貸款利率為，全國都一樣。

在還貸中的房貸利率會調(diào)整嗎？

央行明確，個人住房貸款利率調(diào)整主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。

即，早就貸款買房的人，每個月還貸的金額還是按以前確定的方式去還，無需更改。

何時實(shí)施？

2019年10月8日是定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換日。2019年10月8日前，已經(jīng)發(fā)放和已經(jīng)簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。

二套房貸利率會大幅提高？

根據(jù)李萬賦的計(jì)算，執(zhí)行新政后，二套房貸最低利率將由上升為，相比LPR加點(diǎn)60個基點(diǎn)。

“二套房60個基點(diǎn)的增加貌似不大，但結(jié)合因城施策的原則，預(yù)計(jì)執(zhí)行起來可能上浮水平會遠(yuǎn)大于60個基點(diǎn)。”東北證券研究總監(jiān)付立春表示，基于部分城市二手房貸款暫停的背景，未來房貸的成本及可得性都會面臨一些挑戰(zhàn)。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波稱，“對于二套房商貸的明確要求，體現(xiàn)出保障首套剛需的置業(yè)需求，以及保持現(xiàn)有調(diào)控力度不放松的明確態(tài)度。”

“未來一段時間二套房房貸利率可能會呈現(xiàn)上升趨勢”，諸葛找房副總裁苑承建稱，對房地產(chǎn)市場銷售將會產(chǎn)生一定的抑制作用。

對房價走勢會產(chǎn)生什么影響？

交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健表示，央行的改革有利于在推動企業(yè)貸款利率下降，同時避免房地產(chǎn)市場過熱，充分體現(xiàn)了不以刺激房地產(chǎn)為短期刺激手段的意圖。

“政策是避免房貸過量，引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，對樓市屬于中性政策。”在張大偉看來，政策的出臺是為了平穩(wěn)房地產(chǎn)預(yù)期，避免在LPR下調(diào)背景下，對房地產(chǎn)產(chǎn)生刺激作用，避免資金繞道進(jìn)入房地產(chǎn)。

張波認(rèn)為，央行再次提出嚴(yán)禁提供個人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”、“加按揭”服務(wù)，也是落實(shí)“房住不炒”的重要體現(xiàn)，不但可以有效預(yù)防調(diào)控實(shí)際執(zhí)行中被鉆空子，更是有效打擊炒房需求，對于降低市場風(fēng)險性也有著直接現(xiàn)實(shí)意義。

7月份，樓市延續(xù)“退燒”狀態(tài)。國家統(tǒng)計(jì)局房價數(shù)據(jù)顯示，7月新房上漲城市數(shù)量進(jìn)一步減少，二手房連續(xù)2個月多達(dá)20城下跌。

張大偉稱，