錢是分層次分種類的，某種意義上講，房子也是一種錢。

這句話的本質(zhì)其實是在討論真實利率問題，利率對房價的影響非常大。

房子上漲本身是整體債務與貨幣量上漲，未來要挑好房子，信用還能否擴張是個問題。

關(guān)鍵詞：流動性，利率，分化，信用

第一，從m1，m2到mn......

相信很多人經(jīng)常會聽到一些宏觀經(jīng)濟術(shù)語，比如m0m1m2等等。

這些術(shù)語是什么意思呢？M其實就代表了money，錢。012代表了編號，代表了層級，而劃分這個層級的標準是什么呢？其實是流動性。

數(shù)字越小就代表了流動性的越好，比如m0m1。實際上就是流通的現(xiàn)金或者活期存款以及一些現(xiàn)金支票。說白了就是立馬可以拿出來，取出來用的錢。

而最著名的指標m二是什么意思呢？就是一定期限的存款，比如一年期，五年期。

在我們國家，為什么存款多呢？因為借款多，為什么借款多呢？因為覺得借了錢能還上。

邏輯是借款多導致了存款多，借款多是因為經(jīng)濟好，東西賣的上價錢，借了能還的上本和還的上息。

在MG其實他還有更重要的指標就是m三，也就是把整個債券也放進去，因為債券在MG的流動性非常好，當一個東西流動性非常好，可以隨時換成錢的時候，他和錢也就沒有太大區(qū)別。

如果你把這個思路再繼續(xù)拓展，比如說你把它拓展到房子，房子是什么東西，房子是磚瓦沙石，但它更重要的是下面那塊土地，因為它的，性狀不會改變。他可以一直放著。

于是乎他就有了金融屬性。比如說你缺錢的時候可以把房子賣掉，還可以做抵押，還可以長期出租，獲得現(xiàn)金流。

如果你的腦洞再大一點兒，其實你可以把房子看成另外一種錢，只不過它的流動性比較差，它需要一定的操作和信任，才能變現(xiàn)成流動性更好的m012。

那其實房子的本質(zhì)也是一種錢，他只不過流動性更差罷了，你可以把它看成m10，m20或者mn。既然也是一種錢，那存錢取錢就也是有利息的，對吧？

第二，真實的利率決定了存款的搬家。

很多時候人們感到非常奇妙，就是經(jīng)濟特別好的事后放假呀就那樣，生意好做的時候房價反倒不漲。

而經(jīng)濟不行的時候，有的時候房價會漲的很好，而且出現(xiàn)了暴漲，分化的上漲。越是好房子漲得越高。

這就回到上一問的問題，你不要把房子看做房子，你要把房子看做一種存款，做一種流動性不那么好的錢。

什么時候房子會漲的關(guān)鍵，就在于真實的利率，如果存錢的利率太低，人們感覺存錢還不夠扣的，于是呢？就會把錢轉(zhuǎn)移到升值更快的地方。這就是房價上漲的秘密。

大家可以回顧一下歷史最近的幾次上漲，比如08年以后，比如15年左右。這幾次房價上漲是因為經(jīng)濟很好嘛，差恰恰是因為經(jīng)濟比較差，而且差到了不能不救的地步。

救經(jīng)濟是怎么樣的方法呢？無非就是降低利息或者降低存款準備金，讓錢變得便宜，或者讓錢變得多。

錢變的多當然也就變相變得便宜，于是有更多的人借錢出來。

這個時候，真實的利率就會下降。什么叫做真實的利率？就是用你存錢的利率減去通貨膨脹率。

往往放水的時候，人們感覺存錢實在是沒意思，不如把錢貸出來，夠買房子，這個時候房價就會上漲。房價上漲實際上是存款的轉(zhuǎn)移，大家一定要想通這個道理。

第三，房價、債務與收入。

房子是一種負債資產(chǎn)，什么意思？大多數(shù)人買房子基本上都是靠貸款，有幾個人是全款買房子的呢？

那么你如果你拉開一張資產(chǎn)負債表，資產(chǎn)在左，負債在右。對于整個經(jīng)濟系統(tǒng)來講，如果要讓價格上漲，那么必須要有更多的人貸款，把這個價格頂上去。

也就是說別人把錢借出來買了房子，推高了房價，在你這里，你的債務才會被稀釋，你的凈資產(chǎn)才會上升。

那么之所以整個社會的房價上漲需要的是什么？需要的是整個社會的錢變多，整個社會的人敢借錢。

這就牽扯到現(xiàn)在買房子的挑房子的方法與邏輯。現(xiàn)在最大的特點是經(jīng)濟增長沒那么快了，人們的收入預期也沒那么高了。

但不是所有的行業(yè)都是這樣，不是所有的地方都是這樣，越是大城市，越是核心的位置，越是高凈值人群存在的地方，越是風口的地方，人們的收入還是增長很快。

這就能解釋很多的問題，為什么大城市的房價收入比非常高，房價還在漲？因為人們預期他未來的收入會更高。

而很多小縣城的盡管房價收入比不高，房子也不會漲，因為人們的收入預期也不會再上漲。

所以一句話，房子要漲，錢就要漲，錢要漲，債務就要漲。債務要漲是因為人們覺得還的起錢，是因為人們覺得未來的收入會升高。

所以買房子，買哪里都會上漲，買哪里都比存錢強的時代已經(jīng)過去了，因為人們收入的預期是在下降的，那就要挑到更稀缺的房子，優(yōu)質(zhì)的房子。

還是那句話，未來的房價一定會陷入分化，邊緣的資產(chǎn)價格面臨著風險，現(xiàn)在很多地方都已經(jīng)是有價無市。

買房子要看局部的供求關(guān)系，要看未來，看經(jīng)濟發(fā)展的潛力，要看人們敢不敢借錢，能不能還的上。

房子與房子是不一樣的，但是買房子的信用是相通的，未來一定會發(fā)生信用的轉(zhuǎn)移和流動。看準這個趨勢才能抓到實質(zhì)。

結(jié)論。錢與錢是不一樣的，前按照流動性的不同可以分成各種類型的錢。房子，如果你把它再廣義一點的看，他也是一種存款形式。

房價上漲本質(zhì)上是因為存款的真實利率下降，甚至為負，人們感覺存錢得不償失，就把錢拿出來買房子，房價就會升高，歷史上的房價上漲都是這樣。

房價與債務水平，與新增的貨幣是息息相關(guān)的，債不能漲，房不能漲，未來的房價會陷入分化，信用的分布會發(fā)生改變，要挑到優(yōu)質(zhì)的房子，優(yōu)質(zhì)的土地位置，優(yōu)質(zhì)的效率，節(jié)省時間，買高凈值人群的房子，才有可能跑得過存款。