關(guān)于存量商業(yè)住房貸款的利率轉(zhuǎn)換中掛鉤LPR的問(wèn)題，只要了解清楚以下三個(gè)問(wèn)題，大概就可以明白其中的關(guān)鍵細(xì)節(jié)了：
●辦理房貸利率轉(zhuǎn)換時(shí)的LPR利率參照標(biāo)準(zhǔn)是什么？
●辦理房貸利率轉(zhuǎn)換時(shí)LPR中的加點(diǎn)數(shù)是怎樣確定的？
●辦理房貸利率轉(zhuǎn)換后利率在什么情況下才會(huì)變化？
下面我們就上面三個(gè)問(wèn)題分別了解一下詳細(xì)的情況。
房貸利率轉(zhuǎn)換成掛鉤LPR的方式時(shí)，要關(guān)注利率計(jì)價(jià)首次參照標(biāo)準(zhǔn)。
雖然名義上所有以LPR為定價(jià)基礎(chǔ)的房貸利率的參照標(biāo)準(zhǔn)都是LPR，但新辦理的房貸和存量老房貸轉(zhuǎn)換成LPR時(shí)所參照的具體標(biāo)準(zhǔn)并不相同。
新房貸參照的是辦理房貸時(shí)最近一個(gè)月的LPR數(shù)值，而選擇轉(zhuǎn)換成LPR的老房貸所參照的卻并非與辦理時(shí)間相對(duì)應(yīng)的LPR數(shù)值，央行對(duì)所有選擇在2020年3月至8月期間轉(zhuǎn)換成掛鉤LPR的老房貸都指定了一個(gè)固定的LPR作為初始計(jì)價(jià)數(shù)值，這個(gè)被指定的LPR數(shù)值就是2019年12月份的5年期以上的LPR。
所有想掛鉤LPR的存量老房貸，在轉(zhuǎn)換時(shí)都必須以這個(gè)數(shù)值為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，所以雖然LPR是每月更新一次，但在3-8月這段期間轉(zhuǎn)換的老房貸暫時(shí)無(wú)法享用最新的LPR，需要等待合同約定的重定價(jià)時(shí)間到了之后再更新至最新的LPR值。
比如2019年12月時(shí)5年期以上的LPR是4.80%，而2020年4月份的LPR是4.65%，現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候把老房貸轉(zhuǎn)換成LPR，還是以去年12月的4.80%為準(zhǔn)，并非以轉(zhuǎn)換時(shí)的4.65%為準(zhǔn)，央行規(guī)定轉(zhuǎn)換后這個(gè)狀態(tài)至少要維持一年，滿一年后才能根據(jù)后面說(shuō)到的變更周期重新更新LPR的數(shù)值。
辦理房貸利率轉(zhuǎn)換時(shí)LPR的加點(diǎn)數(shù)值是如何確定的？
▲加點(diǎn)數(shù)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。
因?yàn)長(zhǎng)PR的利率計(jì)算方式對(duì)于房貸這個(gè)范疇來(lái)說(shuō)，LPR是一個(gè)可以用來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的輔助工具，所以除了LPR這個(gè)基數(shù)以外，還有彈性范圍很大的加點(diǎn)數(shù)值作為調(diào)控的手段。對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這個(gè)加點(diǎn)數(shù)值會(huì)隨著調(diào)控的需要而變化，而對(duì)于已辦理成功的房貸來(lái)說(shuō)，按目前的規(guī)定是一經(jīng)確定后不會(huì)再作出改變。
所以完整的房貸利率計(jì)算應(yīng)該用以下公式來(lái)表示：房貸利率=LPR+加點(diǎn)數(shù)。
新房貸的加點(diǎn)數(shù)由各地的商業(yè)銀行根據(jù)高層的指導(dǎo)窗口再結(jié)合自身的狀況來(lái)確定，那么選擇轉(zhuǎn)換成掛鉤LPR的存量房貸又是怎樣確定的呢？
它的確定標(biāo)準(zhǔn)可以用以下算式來(lái)表示：加點(diǎn)數(shù)=目前利率-LPR（這個(gè)LPR是2019年12月的5年期以上的數(shù)值）。
這個(gè)數(shù)值如果是負(fù)數(shù)，那么利率就等于以后用于計(jì)價(jià)的LPR減去這個(gè)加點(diǎn)數(shù)，所得出的數(shù)值就是實(shí)際的房貸利率；反之如果這個(gè)加點(diǎn)數(shù)是正數(shù)，那么最后利率就是用于計(jì)價(jià)的LPR加上這個(gè)數(shù)值。
▲確定加點(diǎn)數(shù)值的兩個(gè)例子。
●比如自己目前的房貸利率是4.4%，那么轉(zhuǎn)換以后房貸利率的加點(diǎn)數(shù)值就是4.4%-4.8%=-0.4%，數(shù)值為負(fù)，那么轉(zhuǎn)換后就用計(jì)價(jià)的LPR減去0.4%，轉(zhuǎn)換時(shí)是4.80%-0.4%=4.4%，利率并沒(méi)有改變，一年以后且達(dá)到與銀行商定的重定價(jià)周期后，假設(shè)那時(shí)候計(jì)價(jià)的LPR已經(jīng)變成4.5%，那么最新的房貸利率就變成4.5%-0.4%=4.1%。
●如果目前的房貸利率是5.39%，轉(zhuǎn)換后的加點(diǎn)數(shù)值就是0.59%，數(shù)值為正，即59個(gè)基點(diǎn)，轉(zhuǎn)換時(shí)是4.8%+0.59%=5.39%，利率并未改變，也需要一年后且與銀行約定的重定價(jià)時(shí)間到了之后才能更新LPR，假設(shè)那時(shí)數(shù)值也是4.5%，那么新利率就是4.5%+0.59%=5.09%。
從現(xiàn)在的規(guī)定來(lái)看，這個(gè)計(jì)算出現(xiàn)的加點(diǎn)值是不再變化的，變化的只是LPR。
辦理利率轉(zhuǎn)換后房貸利率在什么情況下才會(huì)變化？
對(duì)于新辦理的房貸利率，變化的依據(jù)是與商業(yè)銀行所約定的重定價(jià)周期，但這個(gè)周期必須要一年以上且是年的倍數(shù)。即理論上是一年變更一次，或者二年、三年、五年甚至更長(zhǎng)時(shí)間變更一次，理論上變化時(shí)長(zhǎng)要看約定的具體情況。
所以雖然LPR是每月都會(huì)更新一次，但房貸的更新頻率至少都是以年來(lái)計(jì)算的，兩者并不同步。目前來(lái)看很多銀行都是以一年為間隔，一年更新一次。
對(duì)于由存量的老房貸轉(zhuǎn)換過(guò)來(lái)的利率變化標(biāo)準(zhǔn)也是大同小異，轉(zhuǎn)換后至少要保持一年不變，所以目前的利率在轉(zhuǎn)換成掛鉤LPR后的一年中并沒(méi)有出現(xiàn)改變。等到了約定的時(shí)間以后，再把LPR更新，結(jié)合加點(diǎn)數(shù)值重新計(jì)算房貸的實(shí)際利率，再一直持續(xù)到下一個(gè)更新時(shí)點(diǎn)之前。
由此而引申出轉(zhuǎn)換成LPR后房貸利率的走向問(wèn)題，因?yàn)榧狱c(diǎn)數(shù)一經(jīng)確定就不再改變，所以利率的高低變化主要受LPR的變化影響，當(dāng)LPR走低時(shí)，房貸利率也有跟隨走低，反之就會(huì)走高。而按照目前的趨勢(shì)，LPR作為利率市場(chǎng)化的工具，雖然同時(shí)存在著走高和走低的可能，但從為實(shí)體企業(yè)減負(fù)的出發(fā)點(diǎn)來(lái)看，未來(lái)下調(diào)的概率還是存在的。
綜上內(nèi)容，只要清楚轉(zhuǎn)換時(shí)LPR的參照標(biāo)準(zhǔn)、加點(diǎn)數(shù)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及利率變化的標(biāo)準(zhǔn)，那么對(duì)于房貸轉(zhuǎn)換新規(guī)就可以有個(gè)大概的了解了，而目前很多銀行的房貸轉(zhuǎn)換都可以直接在網(wǎng)上辦妥，具體的辦理過(guò)程還是很人性化的。