銀行利率上調(diào)是否影響購房合同繼續(xù)履行？

近期，隨著樓市信貸持續(xù)收緊，銀行一邊上浮貸款利率，一邊減慢放款的速度，導(dǎo)致購房群體的買房成本飆升。尤其在房屋買賣中，購房者與售房者簽訂購房合同后，銀行放款前，出現(xiàn)銀行上調(diào)貸款利率情形。那么，此時(shí)是否會(huì)對購房者與售房者之間的購房合同造成影響？購房者因銀行貸款利率上調(diào)而拒絕或遲延支付購房款是否構(gòu)成違約？購房者可否同時(shí)主張變更或解除購房合同？本期旭光說法將就此進(jìn)行分析。

一、購房者能否因銀行上調(diào)貸款利率而主張變更或解除合同？

依據(jù)我國《合同法》的意思自治原則及變更或解除合同的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人通常可依據(jù)兩類理由主張變更或解除合同：一、約定理由，即房屋買賣合同中，是否存在購房者可因銀行上調(diào)貸款利率而解除合同的條款；二、法定理由，即當(dāng)事人在訂立合同過程中是否存在欺詐、脅迫、重大誤解、顯失公平及情勢變更等情形。

那么，在購房者與售房者簽訂購房合同，并已與銀行辦理完畢貸款申請手續(xù)之后，銀行放款之前，發(fā)生銀行上調(diào)貸款利率的情況，購房者主張變更或解除合同，首先應(yīng)判斷雙方合同是否做出了相關(guān)約定。其次，可根據(jù)此種情形是否落入上述法定理由而主張，其中存在爭議一項(xiàng)法定理由便是“情勢變更”。

（一）銀行上調(diào)貸款利率是否屬于“情勢變更”情形？

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十六條對“情勢變更”情形做出了規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除”。

可見，對于一種情形是否構(gòu)成“情勢變更”應(yīng)判斷其是否同時(shí)具備三個(gè)要素：1.該情形是無法預(yù)見的；2.屬于重大變化且不是商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，非因不可抗力造成；3.合同繼續(xù)履行不能實(shí)現(xiàn)合同目的或?qū)σ环讲还；貧w到銀行上調(diào)貸款利率的情形，是國家對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控背景下發(fā)生的銀行固有的信貸把控措施，并非是一個(gè)令所有市場主體猝不及防的突變過程，是大眾已知且能夠預(yù)見的情形。正如北京市高院解讀“房屋買賣合同作為一種標(biāo)的額相對較大、與買賣雙方切身利益密切相關(guān)的合同，當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)對合同訂立后可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)及各種履行障礙均應(yīng)當(dāng)有一定程度的預(yù)見和判斷”。并且，關(guān)于另外兩個(gè)要素，銀行利率的調(diào)整幅度是否達(dá)到重大變化且導(dǎo)致無法繼續(xù)履行合同的程度也是需要考慮的重要方面。因此，此種情形不屬于“情勢變更”。

（二）雙方合同是否做出了購房者可據(jù)此解除合同的約定條款？

依據(jù)我國《合同法》意思自治原則，在買賣房屋訂立的合同是雙方真實(shí)意思表示，且不違反有關(guān)法律、法規(guī)的前提下，如果合同中約定了在銀行放款前，購房者可因銀行上調(diào)貸款利率而解除房屋買賣合同，則購房者可根據(jù)合同約定解除合同；如果合同中沒有做出該約定，則購房者無法據(jù)此提出解除合同的主張。

二、購房者因銀行上調(diào)貸款利率而拒絕或遲延付款是否構(gòu)成違約？

（一）依據(jù)合同相對性，購房者的拒絕或遲延履行付款義務(wù)構(gòu)成違約。

從購房流程來看，首先購房者與售房者簽訂房屋買賣合同，雙方成立房屋買賣合同關(guān)系。隨后，購房者與銀行簽訂貸款協(xié)議，雙方成立借款合同關(guān)系。在銀行放款前，銀行上調(diào)貸款利率實(shí)際上改變了購房者與銀行之間的借款合同內(nèi)容，屬于購房者與售房者之外的因素。如果此時(shí)，購房者拒絕辦理后續(xù)貸款手續(xù)，導(dǎo)致遲延履行支付房款的結(jié)果，就購房者與售房者之間的買賣合同而言，構(gòu)成了對售房者的違約行為。售房者有權(quán)依據(jù)合同內(nèi)容及法律規(guī)定追究對方的違約責(zé)任。

即便認(rèn)為是因第三方原因?qū)е潞贤瑹o法履行，也應(yīng)依據(jù)《合同法》第一百二十一條：“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決”的規(guī)定，根據(jù)合同的相對性，由售房者向購房者追究違約責(zé)任。

（二）拒絕或遲延履行不能因“情勢變更”而免除違約責(zé)任