我們劃分三個階段來討論這個問題。

第1個階段，購買房產(chǎn)以后的前6年。

在這個階段，我們首先支出了一筆首付款2萬元，然后每個月需要還貸1600元，這是開支，在收入的方面按照包租的協(xié)議，每個月可以得到租金1600元，恰好與銀行的還貸和持平。

也就是說如果一切順利，6年內(nèi)我們的投入是2萬元，收入是0元。暫且不考慮房價的漲跌和貨幣貶值因素。

第2個階段，從第7年到第20年的期間。

到了這個時期，包租協(xié)議已經(jīng)過期了，每個月的租金能否達(dá)到1600元，可以先持謹(jǐn)慎的懷疑態(tài)度。但為了方便理解，暫且按1600元來測算。

假設(shè)這套公寓在這14年的時間里面，平均起來大體能夠達(dá)到每月1600元的租金，也就相當(dāng)于所有的還貸支出都通過出租得到了補(bǔ)償。

那么在這個階段，我們的凈收支依然是0元。

第3個階段，還款完成第21年后的階段

這個時候我們當(dāng)初投入的2萬元，假設(shè)沒有放在房子上，按照每年4%~5%的收益率測算，20年以后大體相當(dāng)于4萬元。

也就是說，你今天拿2萬元首付買了這套公寓（估計總價大約20萬），就相當(dāng)于你在20年以后用手中的4萬元買了一套還剩下20年房產(chǎn)使用期的公寓（總價大約40萬）。

這樣看的話，肯定是劃算的。

有沒有風(fēng)險？

對這筆投資來說，主要的風(fēng)險在于出租的租金水平，因為不清楚項目的具體情況，所以難以對這點進(jìn)行判斷。

不管是簽訂了包租協(xié)議，還是包租協(xié)議到期之后的那些時間里面，它能不能達(dá)到每個月1600元，是這筆投資能否進(jìn)行的關(guān)鍵。

假設(shè)按照最極端的情況來考慮，就是這個公寓每個月都沒有租金收入，這就意味著你每年還貸要支出大約2萬元，20年是40萬元。到20年以后這個店鋪能不能租出去，我們也不知道，他也是一個風(fēng)險。

如果考慮將來轉(zhuǎn)手出售，那就還有公寓價格本身下跌的風(fēng)險，以及稅費方面的負(fù)擔(dān)。

所以，最關(guān)鍵的不是公寓的價格，而是公寓能否順利出租，并達(dá)到一定價格。包括包租協(xié)議本身能不能履行，根本上還是取決于公寓能否租出去。這需要購房人自己對這一點進(jìn)行綜合的判斷。