房貸利率的決定因素主要有兩點(diǎn)：一是央行的基準(zhǔn)利率；二是商業(yè)銀行的上浮比例，這兩個(gè)決定了房貸利率的高低。
央行的基準(zhǔn)利率
我國的央行特指中國人民銀行。全國各家商業(yè)銀行的存貸款利率都是在中國人民銀行發(fā)布的基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)節(jié)的，下圖系目前央行發(fā)布的基準(zhǔn)利率表。
我們與銀行簽訂的按揭貸款合同上對于貸款利率的描述如下：貸款利率按照央行公布的同期基準(zhǔn)利率上浮或下浮**（比如10%或者20%）。假設(shè)你原本與銀行簽訂的合同約定的上浮比例為20%，那么你目前的住房貸款利率即為：4.9%*1.2=5.88%。
如果說2019年10月1日，央行將五年期的基準(zhǔn)貸款利率下調(diào)為4.8%，那么2020年1月1日起（一般銀行調(diào)整貸款利率都是次年1月1日起調(diào)整），你的住房貸款利率就自動變?yōu)榱耍?.8%*1.2=5.76%，較原來的5.88%減少了0.12個(gè)百分點(diǎn)，相應(yīng)的你的貸款利息也會變的比原來少。
商業(yè)銀行的上浮比例
上浮比例就是我們上述例子中的20%，上浮比例不歸央行管，而是各個(gè)商業(yè)銀行（比如中農(nóng)工建交這些）自主決定的。上浮比例一旦放款后則不允許在做調(diào)整。
舉個(gè)例子：仍然假設(shè)你原本與A銀行簽訂的合同約定的上浮比例為20%，那么你目前的住房貸款利率即為：4.9%*1.2=5.88%。自2019年以來由于市場行情不好，房貸客戶大幅度減少，為了競爭客戶，A銀行下發(fā)文件對于新申請的房貸客戶，其貸款利率統(tǒng)一執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%，那么小明這時(shí)候申請房貸時(shí)，他的利率僅為：4.9*1.1=5.39%，比你的5.88%少了0.49個(gè)百分點(diǎn)。
由于你原來的貸款合同已經(jīng)放款了，銀行是不會再做修改的，所以此時(shí)你的利息不會減少，仍然還原來維持一樣。當(dāng)然反過來，假設(shè)市場行情很好，銀行上調(diào)上浮比例為30%，那么小明此時(shí)貸款的利率變?yōu)椋?.9*1.3=6.37%，而你的利率會仍然保持在5.88%不變，所以商業(yè)銀行這個(gè)是公平的。
總結(jié)
銀行下調(diào)房貸利率，已貸款的利息會不會變少，最關(guān)鍵的因素在于調(diào)整的是央行的基準(zhǔn)利率還是銀行的上浮比例，基準(zhǔn)利率變化的話，你的利率也會跟著變，但如果是商業(yè)銀行的上浮比例變化的話，你的利率是不會變的。