大家好，我是勇談。根據媒體公布的消息2020年5月（數據監測期為4月20日-5月18日），全國首套房貸款平均利率為5.32%；按照這個數據來看全國平均房貸利率實現了“五連降”，那么這樣對于購房者來說是利好嗎？從理論上說是，但是實際上多數人感覺不明顯。借此機會簡單談談我的觀察。
房貸利率實現“五連降”降的區域到底是哪？這個大家需要明白
經過觀察后首套房貸利率出現下調的城市多數集中在一線，二線城市不明顯，三四線就更不用講了
圖上所示是媒體公布的北上廣深4大一線城市4月20日-5月18日的房貸利率走勢圖，可以看到四個一線城市的首套房貸利率確實出現了下調，但是有一點要說的是“下調幅度很有限”。不過相比于一線城市普遍下調來說，二線城市下調幅度卻不盡相同，不過首套房貸利率普遍比一線城市高。所以從這點來說因為統計口徑的關系，不少購房者其實是很難享受到房貸利率下調帶來的實際好處的。
房貸利率雖然已經是連續5連降了，但是對于首套購房者來說房貸利率還是高
多數城市的首套房貸利率還在5%以上，甚至不少中部二線城市的首套房貸利率在5.39%以上。以中部省會城市鄭州為例，鄭州目前多數銀行的首套房貸利率在過去基準利率4.9%上浮10-15%之間。相比于2016年左右首套房貸利率在4.9%的基準利率來說確實還是高的太多，為何會如此這個也跟“房住不炒”的房地產調控有關系，畢竟提高房貸利率確實可以抑制大家的購房欲望。
調整房貸利率確實可以起到調控房地產的作用，這也是融資端調控的一部分，但是目前房貸利率調整購房者能夠占到的“便宜”極其有限
相比于供需端調控對于房地產市場影響見效慢來說，融資端調控確實對房地產市場的影響“立竿見影”，調整房貸利率、首付比例和管控好流入樓市的資金等都是融資端調控的一部分。那么在房貸利率持續走低的情況下，對于購房者來說有哪些影響？購房者會買單嗎？未必。
房貸利率雖然說在持續走低，但是距離真正的“引誘”大家購房還差得遠，下降幅度很有限
一二線城市的房貸利率有所降低不假，但是房價很高，購房者買不起的還是買不起。目前來看多數二線及以上城市的房價均價在1.5萬以上，哪怕是房貸利率進行了下降多數人該買不起還是買不起。首付動輒百萬以上，用網友的一句自嘲“我是差拿幾萬的人嗎，我差的是幾百萬”。
“房住不炒”背景下，包括銀行和地方在內都不敢輕易打開“放松調控”的口子，其實從個人觀察來看這樣做是對的。畢竟如今大多數城市“炒房投資風”并沒有完全消失，以深圳為例有點絲毫的“放松機會”炒房投資者就會蜂擁而至。
房地產市場風險越來越高，這個是跟房企不斷增長的負債率有關系的。圖上所示是2010-2018年房企負債及負債率走勢圖，可以看到到2018年為止房企負債高達67.4萬億，負債率也高達79.1%??！這個也是國家下決心進行大力調控的主要因素。
房貸利率雖然持續下降，但是每次下降都不明顯，購房者的實際購房成本在不斷上漲