大家好，我是勇談。住房按揭貸款已經(jīng)是如今購房者都會(huì)做出的選擇，越來越多的習(xí)慣于按揭貸款來獲得一套房產(chǎn)的使用權(quán)。目前來看住房按揭貸款的主流首付比例是30%（個(gè)別時(shí)候會(huì)降到20%），住房按揭貸款多少年劃算？是不是首付款越低越好？肯定不是的。借此機(jī)會(huì)簡(jiǎn)單談?wù)勎业挠^察。
目前來看按揭貸款最長(zhǎng)貸款時(shí)間是30年，懂行的朋友都知道一個(gè)道理“按揭貸款時(shí)間越長(zhǎng)越劃算”
買過房或者說會(huì)利用銀行資金的朋友都會(huì)習(xí)慣于“低首付、多貸款、選擇最長(zhǎng)期限”為何會(huì)如此？
住房貸款哪怕是如今已經(jīng)也是所有貸款中利率最低，貸款年限最長(zhǎng)的，這點(diǎn)是毋庸置疑的。按照如今住房公積金貸款3.25%的利率，商業(yè)住房貸款在5-6%之間的利率，看似比較高，不過大家不要忘記一個(gè)基本事實(shí)“住房貸款的年限基本都是在10-30年之間”，目前市場(chǎng)上流行的小額貸款看似利率不高，這些更多的是月利率（基本算下來年利率在8%以上）而且多數(shù)都是屬于短期貸款。所以，從貸款方面來說商業(yè)住房貸款的利率和貸款年限都是最佳的。
選擇住房按揭貸款后看似背負(fù)了巨額債務(wù)，其實(shí)不然。用30萬的資金撬動(dòng)100萬的資產(chǎn)，這筆生意真的是穩(wěn)賺不賠的，哪怕是背負(fù)了看似“巨額”的債務(wù)，其實(shí)平均到每個(gè)月并不多，甚至因?yàn)樨泿懦掷m(xù)超發(fā)，通貨膨脹持續(xù)走高的情況下，如今背負(fù)的萬元月供在10年后可以“忽略不計(jì)”（這點(diǎn)在5-10年前買房貸款的朋友應(yīng)該深有體會(huì)，畢竟如今的通脹率太高了）。
貸款買房也是負(fù)債的一部分，不過多數(shù)這種負(fù)債其實(shí)算是良性的，起碼比只消費(fèi)的好
因?yàn)楝F(xiàn)代金融過于“發(fā)達(dá)”的緣故，越來越多的90/00后背負(fù)了越來越多的債務(wù)，相比于這種只負(fù)債沒有資產(chǎn)來說，貸款買房真的算是良性負(fù)債了。其實(shí)關(guān)注我的朋友應(yīng)該知道我一直是鼓勵(lì)“合理負(fù)債”的，但是負(fù)債的前提是為了“資產(chǎn)增值”。以國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)為例，2018年房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)已經(jīng)突破85萬億，這也是為何銀行等金融機(jī)構(gòu)敢讓其負(fù)債率高達(dá)79.1%的原因（起碼資產(chǎn)是正的）。所以，當(dāng)代人應(yīng)該有一種意識(shí)“合理負(fù)債”，“建立在資產(chǎn)增值上的負(fù)債”。
按揭貸款這么好，是不是貸款期限越長(zhǎng)越好？房貸首付越低越好呢？不是
按揭貸款從某種意義上來說算是“杠桿消費(fèi)”，銀行根據(jù)個(gè)人的資產(chǎn)及信用情況給予貸款，“資金杠桿”從來就不是一個(gè)好東西
以歐外國(guó)家為例，為何這些國(guó)家總會(huì)周期性的爆發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)？其實(shí)就是因?yàn)?ldquo;杠桿消費(fèi)”的緣故，絕大多數(shù)消費(fèi)靠信用卡、貸款，一旦失業(yè)就面臨違約、無法生活等情況。杠桿資金確實(shí)可以拉動(dòng)社會(huì)消費(fèi)，但是解決不了收入問題。“收入不夠，消費(fèi)還高”最終的結(jié)果只能是“資不抵債”，這才是外國(guó)等國(guó)家爆發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的根本。只不過華爾街精英們習(xí)慣于各種“金融產(chǎn)品制造”（債券、信托基金等）最后的結(jié)果其實(shí)就“揚(yáng)湯止沸”，延緩了爆發(fā)期限而已。所以，當(dāng)我們國(guó)家引入歐外國(guó)家的現(xiàn)代金融理念和消費(fèi)觀念后，越來越多的人不可避免的會(huì)陷入“資不抵債”的窘境。
從某種意義上來說如今的高房?jī)r(jià)也跟按揭貸款，金融杠桿有關(guān)系，低首付、超長(zhǎng)期貸款等無意中“刺激了大家購房”
“70%、最長(zhǎng)30年的貸款”，確實(shí)可以快速解決我國(guó)居民住宅不足、買不起房的問題，但是在投資、投機(jī)橫行、資本過于充裕的今天，再次降低首付比例，延長(zhǎng)貸款期限無疑有“火上澆油”的嫌疑。這也是為何開發(fā)商一直鼓吹的“首付分期”“首付貸”被認(rèn)定為違規(guī)的原因，一旦大規(guī)模流行的結(jié)果銀行就要承擔(dān)100%的風(fēng)險(xiǎn)，大量買不起房的人會(huì)蜂擁而至，房?jī)r(jià)再次大漲不是夢(mèng)，你我都會(huì)成為高房?jī)r(jià)的“助推者”。
現(xiàn)階段來說按揭貸款建議要選擇最長(zhǎng)期限、最低首付，不過不要有鼓吹降低首付比例到20%甚至更低、貸款無限期等想法
“用最少的資金，干最多的事情”是當(dāng)代人應(yīng)該有的起碼金融觀念，但這樣做其實(shí)并不好，尤其不要用在“樓市”上，借用李大霄老師的一句話“股市鼓勵(lì)有杠桿，樓市不要有杠桿”。為什么會(huì)這樣說？
高房?jī)r(jià)為何會(huì)出現(xiàn)？其實(shí)就是大量杠桿資金的涌入，低首付、超長(zhǎng)期低息貸款都是元兇。假如說沒有住房貸款這項(xiàng)，大家購房都全款購買，各位覺得房?jī)r(jià)還能漲的起來嗎？住房貸款的出現(xiàn)，配套的出現(xiàn)了所謂“期房、預(yù)售”，如果說實(shí)現(xiàn)了“一手交錢一手交房”，那么高房?jī)r(jià)問題基本也就解決了。
目前房企的接近80%的整體負(fù)債率原因也是因?yàn)楦軛U資金。低首付、超長(zhǎng)期貸款釋放了大量的購買力，房企為了滿足需求就開始大量舉債、囤地加杠桿，最終看似“你好我好大家好”，其實(shí)最大的危機(jī)還是在潛伏中。
綜上，現(xiàn)階段來說住房按揭貸款自然是選擇最低首付、最長(zhǎng)期貸款，這樣的話自身還款壓力也會(huì)小很多。不過要想解決高房?jī)r(jià)問題，其實(shí)還是要提高首付比例，縮短貸款年限的。各位覺得呢？原創(chuàng)不易未經(jīng)允許不得隨意轉(zhuǎn)載，喜歡房產(chǎn)等問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優(yōu)質(zhì)內(nèi)容繼續(xù)貢獻(xiàn)中。