無(wú)論是否存在房貸，都不會(huì)改變房子成為資產(chǎn)的事實(shí)，只是從利益的角度看，它會(huì)隨著房?jī)r(jià)的變動(dòng)而出現(xiàn)升值、減值，而對(duì)于有房貸的房子會(huì)有更多的持有成本，在極端情況下甚至有可能出現(xiàn)負(fù)值，甚至出現(xiàn)我們常說(shuō)的“負(fù)資產(chǎn)”，變成剩負(fù)債，所以如果注重房產(chǎn)的利益，最好能關(guān)注目前樓市新形勢(shì)下的分化走勢(shì)特點(diǎn)，以更好地保全資產(chǎn)的價(jià)值。
房?jī)r(jià)不漲，從資產(chǎn)的角度來(lái)看會(huì)由于持有成本的存在而出現(xiàn)減值，但是否會(huì)成為凈負(fù)債要看是否變成了“負(fù)資產(chǎn)”。
房貸雖然是一筆負(fù)債，但它與房產(chǎn)是一個(gè)整體，需要與房產(chǎn)結(jié)合起來(lái)衡量，整個(gè)房產(chǎn)的價(jià)值減去房貸后會(huì)留下剩值，當(dāng)剩值為正時(shí)，并不存在凈負(fù)債的情形，所以也就算不上是負(fù)債，除非剩值變成負(fù)數(shù)，那么就會(huì)成為負(fù)資產(chǎn)，這時(shí)候房產(chǎn)也就成為凈負(fù)債，剩值的多少由房貸的成本和房?jī)r(jià)的變化決定。
▲房貸會(huì)增加持有房產(chǎn)的成本。
現(xiàn)在是一個(gè)商業(yè)社會(huì)，幾乎所有出自銀行的資金都是有成本的，而且在國(guó)內(nèi)資金成本并不低。房貸雖然是利率比較低的產(chǎn)品，但以目前的情況來(lái)看，在樓市調(diào)控下的國(guó)內(nèi)首套房貸利率平均都在5.39%附近波動(dòng)，我們可以以5年為期，看一下這5年自己為這套帶了房貸的房子付出了多少成本。
以一套背負(fù)100萬(wàn)房貸的房產(chǎn)來(lái)推算，假設(shè)以5.39%的房貸利率、等額本息的還款方式及30年期限來(lái)算，買入滿5年累計(jì)需要付利息26萬(wàn)左右，這是最直觀的成本了，但除此以外，我們也可以算上我們支付的現(xiàn)金收益損失，這里的現(xiàn)金包括首付和累計(jì)的月供。
●月供導(dǎo)致的收益損失
這5年的時(shí)間里每月的月供都是5600元左右，5年累計(jì)支付33.6萬(wàn)左右，這筆錢里包括了上面計(jì)算的26萬(wàn)利息，以現(xiàn)金的形式逐月還給銀行，如果不是因?yàn)橐€給銀行，那么這筆錢本來(lái)也可以為自己帶來(lái)收益的，現(xiàn)在因?yàn)榉抠J的關(guān)系屬于銀行了，這也可以算是成本的一種。
雖然這33.6萬(wàn)是由每月類似于定投5600元得來(lái)的，需要一個(gè)累積過(guò)程，收益并不如整筆33.6萬(wàn)的高，但平均后年化2%的保守收益率還是可以做得到的，所以這部分保守計(jì)算收益是3.4萬(wàn)左右，也就是說(shuō)這部分的成本是3.4萬(wàn)。
●首付導(dǎo)致的收益損失。
同時(shí)支付首付款所需要的現(xiàn)金在這五年里如果不是因?yàn)橛糜谫?gòu)房，那么即使存在銀行也可以為自己帶來(lái)收益，首付房貸以3：7的比例來(lái)推算，100萬(wàn)房貸對(duì)應(yīng)的首付就接近43萬(wàn)，以4.2%的利率定存5年也可以帶來(lái)9萬(wàn)左右的收益，這種原本確定的收益也可以算作是成本的一種。
所以5年下來(lái)持有這套房子的成本大概是26+3.4+9＝38.4萬(wàn)，另外如果算上購(gòu)房成本就更多了，上面這套143萬(wàn)的房子，按1.5%的契稅算要2.1萬(wàn)左右，忽略其他費(fèi)用總數(shù)據(jù)已經(jīng)達(dá)到40.5萬(wàn)，且這個(gè)費(fèi)用會(huì)隨著已還款時(shí)間的增加而增加。
▲當(dāng)房?jī)r(jià)不漲，使持有成本大于升值幅度時(shí)，資產(chǎn)就處于減值中，極端情況下會(huì)成為負(fù)資產(chǎn)。
由于持有成本的存在，從利益的角度看房產(chǎn)，就有可能會(huì)隨著房?jī)r(jià)的變動(dòng)而出現(xiàn)升值、減值甚至負(fù)資產(chǎn)的現(xiàn)象。
而按上面的例子來(lái)看，5年間本金只還了8萬(wàn)左右，剩下的房貸是92萬(wàn)左右，如果房?jī)r(jià)不漲，房子的價(jià)值保持在143萬(wàn)，房產(chǎn)的剩值就是143－92＝51萬(wàn)，而自己已經(jīng)付出的成本卻是40.5萬(wàn)左右，那么實(shí)際上這項(xiàng)資產(chǎn)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上已經(jīng)減值了40.5萬(wàn)，也可以理解為自己為了這51萬(wàn)的剩值，已經(jīng)另外再額外貼了40.5萬(wàn)，即虧損了40.5萬(wàn)。
而如果計(jì)算了虧損的40.5萬(wàn)，經(jīng)過(guò)這5年后實(shí)際真正的房產(chǎn)剩值只有51－40.5＝10.5萬(wàn)，相對(duì)于總投入76.6萬(wàn)左右（首付43萬(wàn)+累計(jì)月供33.6萬(wàn)）的數(shù)值，減值太多了，如果房?jī)r(jià)始終不漲，用不了多久就會(huì)進(jìn)入理念論上的負(fù)值區(qū)間。
最極端的情況是房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌時(shí)，僅看房產(chǎn)的市值就可能已經(jīng)低于未還的房貸余額，即賣了房子所得的錢也不足以還清還欠銀行的房貸，這種情況是虧得最多的，房子就會(huì)成為負(fù)資產(chǎn)。
房產(chǎn)的價(jià)值并不能僅看利益，而如果非常注重利益，要注意關(guān)注樓市分化發(fā)展的特點(diǎn)。
▲房產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)除了與金融屬性相關(guān)的利益，還有更重要的居住屬性。
房子除了金融屬性所表現(xiàn)出來(lái)的投資價(jià)值以外，更本源的功能在于安家居住方面，而這方面為自己及家庭帶來(lái)的價(jià)值并不總能用金錢利益來(lái)衡量。
對(duì)于買房來(lái)安家居住的人，買房的最大目的并不是賺錢，而是居住。一時(shí)的房?jī)r(jià)走勢(shì)所引發(fā)的房產(chǎn)市值的變化不用過(guò)于關(guān)注，即使房產(chǎn)的價(jià)值處于負(fù)值區(qū)間，但這時(shí)候的房子自己一家人在住著，可以理解為所支付的現(xiàn)金代價(jià)就是換取居住價(jià)值所不得不付出的，這樣一來(lái)心里會(huì)平衡很多。
▲如果注重利益，最好能關(guān)注新形勢(shì)下樓市分化發(fā)展的特點(diǎn)，以盡量避開風(fēng)險(xiǎn)。
而如果是出于投資的目的，房?jī)r(jià)的變動(dòng)直接關(guān)系到這筆投資的收益，由于持有成本的存在，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期不漲或者下跌就會(huì)造成這筆投資的虧損，當(dāng)然不是一件好事。
而在目前這種樓市的新形勢(shì)下，房地產(chǎn)已經(jīng)不再像以前一樣可以飛躍式發(fā)展，“房住不炒”和“穩(wěn)房?jī)r(jià)”將會(huì)成為長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，不再以房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)刺激的短期措施這個(gè)說(shuō)法也正在一步步得到證實(shí)，在高層決心調(diào)控下的房地產(chǎn)行業(yè)，將大概率在后面的發(fā)展中出現(xiàn)分化的走勢(shì)。
●在經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁、人口基數(shù)大的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)的抗壓恢復(fù)能力和前景都要更好一些，有機(jī)會(huì)可以伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)一步用時(shí)間來(lái)?yè)Q取空間，但在時(shí)間上不會(huì)再出現(xiàn)過(guò)急的上漲，而是更加注重與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)。
●而在經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)前景較差的城市，當(dāng)人口紅利隨著時(shí)間的發(fā)展進(jìn)一步被逐漸削弱，房地產(chǎn)的支撐能力也會(huì)不斷地下降，長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)的壓力就會(huì)相對(duì)地大很多，那么投資收益的風(fēng)險(xiǎn)從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)也就會(huì)大很多了。
所以為了避開風(fēng)險(xiǎn)，注重收益的話需要關(guān)注后續(xù)房地產(chǎn)行業(yè)分化發(fā)展的特點(diǎn)，現(xiàn)在并不是每一個(gè)城市的房產(chǎn)都可以隨便帶來(lái)大筆的盈利。
綜上，對(duì)于辦了房貸的房產(chǎn)，如果房?jī)r(jià)長(zhǎng)期不漲，從利益看房產(chǎn)的價(jià)值會(huì)因?yàn)槌杀镜拇嬖诙霈F(xiàn)變化的情況，它會(huì)隨著持有時(shí)間的延長(zhǎng)而不斷減值，是否會(huì)成為負(fù)債要看房?jī)r(jià)的變化程度和持有時(shí)間的長(zhǎng)短，而如果十分注重利益，最好能關(guān)注新形勢(shì)下的樓市分化發(fā)展的趨勢(shì)，以盡量避免風(fēng)險(xiǎn)。